钮海津:《地产评论》

钮海津 2008-11-01 17:46 评论(1)
口钮海津
地产和文化有一个非常共同的特点就是创造。
有一位国外著名的理论家来中国,他说你们做文化研究的,一定要把很大的比重放在研究你们中国的建筑上,因为通过这些建筑可以看到中国的文化走向。
地产商也可以说是文化人,但是现在衡量地产商的标准就是你盖了房子能不能卖出去,能不能卖得好,卖得好你就是大爷。应当加一个标准,就是大家十多年之后看你的房子,对城市是不是增加了一种景观。除了居住的功能之外,是不是对社会还能产生附加值。
地产人要在更广大的普通建筑中体现出更多的艺术性、文化性,这可能就是我们作为地产人对文化的理解。
地产项目已经对整个城市的空间产生了恒久性的影响。在文化方面,相对项目来讲,是用比较低的投入,就可以收获比较大的产出。
地产应当做成高档文化产品。高雅文化可以和城市文化联系起来。
由于物质的匮乏,中心城市过去几十年的建设,把文脉都切断了。文化对每个城市都有很强的导向,在国际化的技术、材料、理念引进的同时,塑造我们自己的人文特色。
发展商就是在自己开发建设的过程当中,也很难定位我们今天的消费群体,人们不仅要寻找一个物质的寓所,其中很多人在寻找一个精神的寓所。
相信总有一天,中国会产生自己的建筑文化、自己的建筑符号,日本就是佐证。
日本在走了100年的西方化道路之后,它不断地批判、不断地吸取,形成了自己的建筑文化。
一方水土养一方人,在中国这片国土上建的东西,肯定归根结底必须是符合中国的文化、中国的水土、中国的本质,这样才是文化的基调、文化的体现,并以此成为建设文化大省、文化大国的一支中流砥柱。
中国的重量级经济区域,当数长江三角洲城市群、环渤海城市群和珠江三角洲城市群。坦直地说,就地产层面,最浪费资源的,最无所作为的,当数我们珠三角城市群。
在中国城市综合竞争力排名中,珠三角的香港、深圳、澳门、广州、东莞高居第一、第三、第五、第六和第七位,脸面何等风光乃尔。可是,珠三角城市群的地产资源整合的行事不多,人们从媒体知道的,无非是本地企业到香港上市,香港企业到本地盖楼这种浅层次的经济信息。
回眸二十世纪八十年代轰轰烈烈的来料加工、转口贸易、人物往来、粤港对流的速度、量度之大,以至对撞的火花令世界为之灿烂,圆了珠三角兄弟姐妹们的黄金梦。
看看二十年后今天的地产形势,寥寥数家港资企业一直以客人的身份小心翼翼的在珠三角扒份儿,不联横,不融资,不收购,过着小农生活。而号称地产大锷的多个本地企业只敢北上抢滩,不敢入港抢食。粤港地产对流之速度、之量度无从可考,尤如死水一潭。虽有香港贸易发展局发力在广州举办"香港房地产服务博览"大型招商会,揽四五十家港资企业上门吆喝,但本地企业无一响应香港的技术服务。然而恰恰的是,本地企业最弱于香港的,乃地产技术服务!对流都无从谈起,更遑论对撞。     
或许整合大珠三角地产资源有这样那样的障碍,令整合左右为难,使各城市高素质的资源白白浪费。但看看西边的国家群吧,先是努力构建基础阶段的欧洲经济共同体,再努力,终成为世界大锷——欧盟——并统一了货币——欧元。如果他们不具有极度求生存的意念,今天的他们不过还是德国而已、法国而已。
地产是一个能小能大的项目,志短则刀耕火种,心大则横亘跨洲。前者无前途,后者有生机。粤港地产不对流,不对撞,珠三角没有希望。古道是:夫妻一条心,黄土变成金。今道是:粤港一家人,无所而不能。亚太地产周刊数度开版报道粤港地产对流资讯,媒介搭桥,用心于此。
随着工业革命与现代技术革命的发展,商业活动的频繁逐渐成为获取财富的重要手段,人们聚集在一起,在城市这个平台上创造着更多的机遇。作为美好生活载体的城市更是因为信息与资源的集中具有独特的魅力,于是在新城市中诞生了中央商务区(CBD)。而在CBD区域中建起别墅群,是城市商务精神的核心载体,更成为商界巨子、精英阶层彰显不凡实力与身份的宿处。
纵观历史,横看世界,不难发现几乎所有真正的豪宅都占据着它们那个时代的核心地段。紫禁城无疑是帝制时代北京最高档次的豪宅,它占据着当时北京城的核心位置。纽约城最尊贵的地段无疑在CBD,CBD内最尊贵的地段无疑在核心区。位于CBD核心区的曼哈顿和长岛的别墅区,占据着今天纽约城唯一最"核心"的位置。     
贵为城市别墅区,必须具备几个条件:首先是独一无二的地段,其次是独一无二的建筑,第三是特殊身份的人士,三者缺一不可。世界上有些建筑,虽然数次易主,历世变迁,经过百年风雨却依然风采依然,甚至焕发出更加让人心仪的魅力。
商务成功人士根据区域价值和自身发展多选择在中央商务区置业。首先,这里距瞬息万变的商机最近、商务环境最为成熟,其次,这里是城市高素质人群最为集中的地方,人们需要一个身份展示、事业发展、财富递增的有效平台,再次,这里的生活方式与新经济保持同步,高效、便利的多元空间可令生活更加丰富。城市别墅不仅具有豪华舒适的一切特性,亦可作为CEO们进行商务洽谈的私人会所。在CBD这样寸土寸金的地方,城市别墅为CEO们度身订造,既是"休"身养性、暂时脱离喧嚣纷扰的商务中心,又是私密的、与写字楼开放空间完全不同的个性十足的商务平台。           
城市别墅区的形态多种多样,它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代,城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征,好比名片上的头衔,是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。
住城市别墅,就是住城市幸福。买城市别墅的人是这样认为,还有许多如我辈欲买城市别墅的人都是这样认为。
再置业,要置就要比原先的好,比如别墅。
到一些别墅区销售中心观察,可见购置别墅的业主多为如下人群:
——地产商总经理层,上市公司主席层,大企董事局层,机构投资者层,金融界资深者层,私营业主成功者层,自由职业群杰出者层。
——他们的典型个人特征是40岁以上,有过三五次置业经历,生活富裕,阅历丰富,多年总是"领头羊"——老板。
建议老板们注重别墅的第一要素:品优质优,保值增值。
第一,交通要方便,地理位置要优越,老板尤其是大老板要"藏"得深才能休息得好,当返回事务中心区时,又能雷霆出击,果断定夺;
第二,别墅之品质要艺术化,具文化内蕴的别墅才会受人倍加尊重,且能保值增值,升值潜力历久不衰;
第三,空气质量优良,自然景观悦心,处闹市之静地而安全有加,还有,圈子和格调要大气和高雅,上孝祖辈,下惠后人。
   
或有人质疑,广州老板很多吗?
广州老板多,据说是全国大城市老板之冠。有一个定律,富豪阶层来自于宽松自由的政治环境,海纳百川的经济环境。广州的精英们(如企业大锷、资本大锷、媒体大锷)以游龙之势来去京沪穗,往返港澳深,而腰缠万贯的平民老板(如广州火车站七座服装大厦的档主们)早已是二沙岛别墅群的业主了。二沙岛的别墅卖多少钱,广州路人皆知。
有钱当然买别墅,更何况是老板。
一场史无前例的SARS疫情让众多别墅开发商开始奢望限制发展的措施能"缓期执行"。同时,由于高密度住宅对人体健康的诸多不利因素,也衬托出别墅项目空气好、环境好、生态好的优势,这些利好因素都成为了别墅"拨开云雾见天日"的希望。
城市别墅是财富阶层实力的象征,拥有城市别墅,进可取,退可赚,在商战中无后顾之忧。再再者,"父母在,不远游"乃儒商之孝道彰显,买城市别墅,三代同堂,四代同福,境界矣。
尽管受到别墅用地政策变化、非典影响、信贷政策收紧及市场供求变化等的不利影响,别墅价格仍然基本保持稳定,高价位和低价位的别墅都有各自的市场。
别墅市场走稳的主要原因是:
一方面是由于前一阶段新盘入世的宣传激发了需求,促进了交易的活跃,造成部分别墅价格持续上涨,市场需求导向和开发商逐利思想驱使,激发和吸引了更多新的别墅项目投入市场。尤其是部分开发企业在去年土地新政策出台前囤积的别墅用地已经快到开发期限,不得不尽快生产开发并投入市场,这些都加剧了整体别墅产品的市场投放量,平衡了市场供求,抑制了价格的进一步攀升。
另一方面,市场竞争的激烈和高端用户群的稀缺,使不少开发商在前期产品设计定位和营销等方面做了不少新的尝试,无论在产品设计风格、使用类型、客户定位等方面,都有进一步的细分和确定,甚至创造了新的市场需求。产品的多样性和需求的多样性使产品及价格走向多元与分化,平抑了整个别墅市场的价格。
伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟,别墅市场的竞争逐渐加剧,别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势,不同区域别墅产品的市场定位越发清晰:富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅;而一部分从专业人员中分化出的中产阶层,由于自身知识层次和社交范围的影响,更注重情调、社区的风格,一些总价相对小,设计别致的别墅则是他们的首选。
开发商通过准确的市场定位,大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素,同时也为购房者提供了更大的选择空间,迎合年轻新兴资产阶层追求健康、自由、独立生活需求的产品不断涌现,通过社区自然环境、人文环境的建设,改善项目品质,加上适中的价格和户型,推向市场即受到定位群体的积极响应。
诚告:一般的环境、一般的品质和一样的风格、一样的特色的项目将被市场无情淘汰。
三国时,诸葛亮为了巩固蜀汉的后方,于蜀建兴三年出兵南中,曾七次生擒当地酋长孟获,又七次释放了他,最后孟获心悦诚服,听从管辖。后有典故:七纵七擒。
二零零五年,京院集七部之师誓压楼价涨幅,前后发兵数次,使组合拳若干,挟新政之威开赴全国,所到之处无不受到夹道欢迎,其间更有蚁民万千冲网排浪山呼海啸,把个开发商呛得啊啊啊啊。
问开发商,你服不服。开发商答,不服。
缘何不服?下药过猛也。
敝刊本期之《封面话题》及《来论》诸篇以慎思慎言、诚心诚语对新政予阐述,予分析,予理论,予例证。大势当前,我们应冷静地坚持自己的观点:中国最需要的是房价稳定。进行区域调整和进行结构调整是必要的,但不同的地方应有不同的政策而区别对待,这样才可能达成对社会对国家较好的效果。
我们要考量到的是,一个政策出台的时候,要避免出现太快太严厉的措施和手段。此其一。考量二,一项新政策的出台,必然会触及社会不同群体的利益,但是大家应该有这样一个共识:宏观调控的最终目的是营造一个健康有序的房地产市场,只有在这样的市场上才能实现共赢、多赢、永赢。
在提倡科学发展观的今天,出台的金融政策切忌大起大落。信贷政策是非常敏感、需要高度调控艺术的。金融政策有条规律:它始终存在一个难题——何时产生效果不确定,效果能有多大也很难确定。我们的建议是,政府部门在实际推出类似政策时,要把握一个成熟的思路,以稳健一点为好。
回到标题问开发商,营造一个健康的有序的共赢的多赢的永赢的房地产市场好不好?这样的新政你服不服?
2004年8月15日,央行的《2004中国房地产金融报告》建议:“考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。
作为该建议出台的前提,央行的理由有二:一是“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房预售制度”;二是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”。
1)问题是源于预售制度吗?
若作专业解释,房屋预售是指开发商将正在规划或正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的买卖行为。而制定预售制度,就是规范这一买卖行为,使之能在公开、公平、合理、合法、自愿的原则上达成交易。港深穗三地俗称“卖楼花”。
广东省和广州市对房地产业的卖楼花现象及其行为已调整和规范了十数年,消费者也在这十数年中有了从吃大亏到吃中亏到吃小亏及至不怎么吃亏了的一个过程。2001年1月,省厅颁布的《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》中要求“七层以下(含七层)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含七层)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程”才能预售。在此之前,则是经历了“已完成地基”、“已建到三层”等等逐渐提高门槛要求才能预售的阶段。
以穗深两地为代表的华南地产,发展到今天之所以被称为中国房地产的中流砥柱,其较完善的房屋预售制度是圈点之重。相对另一些中心城市区域对预售房屋的认定条件低下——如开发商拿到开工证就可申领预售证,或挖开地基就可领到预售证,甚至在网上就可办理买卖合同——华南地产的预售制度非央行所言是风险和问题之源。央行的这一刀切可谓是滥切之举。
2)房企已经积累实力了吗?
据《〈南方都市报〉8月19日马国川撰文提供的统计数据,近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例,房企自有资金2001年为18。8%,2002年为17。53%,2003年为16。94%,
房子卖得好的上海尚且下降,余它也就不赘了。
2004年下半年,“新政”的组合拳之一,要求房企(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。这一要求强调了“必须”的限令词,但房企能因此限令就提高到35%以上了吗?自有资金的积累过程须通过卖房子来实现,否则就请央行放贷,而央行肯放贷吗?基本不肯。那么,房企的自有资金的积累主要办法就是预售房屋。
3)利润率高就是暴利了吗?
传言广州、深圳、北京的房企利润率平均在40%左右,而上海2001年为32。12%,2002年达到86。36%,2003年为74。24%,因之被千夫所指——“惊人的暴利就像一手拿口袋一手拿耙子搂钱一样!”
在商言商,在市场说市场话,这“暴利”二字实际上是一个中性词。合法的暴利可嘉,非法的暴利可惩。如果因为有一些开发商取得“暴利”而一刀切取消房屋预售制度,是不明智的,也是偏激的。
中国走向国际市场一体化不过数年时间,离有着数百年市场化历史的欧洲市场平均只有百分之一点几甚至零点几的利润率还要走若干年。想要中国房地产没有“暴利”,不是用棒子往开发商头上一敲他就跌到“微利”之下的。市场由暴利走向微利,是整个国家的集体行动——立法、行政、经商、金融、执法、民风等等须有一个实践-认识-提高,再实践-再认识-再提高,再再实践-再再认识-再再提高的社会化暨市场化的进程。这个进程不走不行,想一蹴而就也不行。,
4)取消预售制度就万全了吗?
1994年的〈城市房地产管理法〉初步确定了商品房预售制度的法律内容。其实,此前的买卖实践已暜遍运用了预售方式,它是房屋买卖双方的一种自愿选择,消费者可通过购买预售房屋而节省10%左右的购房额,这无论是对穷者抑或是富者都是皆大欢喜的事。穷者可用这笔省出来的钱装修新房或购置家具,富者可从中炒楼获利或多买一套房屋而实现投资期望。
倘若取消房屋预售制度,于穷者而言,面对高价现房委实为难;于富者而言,少了投资渠道又不甘回陷熊市中去;于开发商而言则是大难临头,要嘛东借西奏待一年以后才有现楼出货,彼时当然要高价卖出以抵高出的成本,要嘛就是挺不了那么长的开发消售周期,终于资金链断裂捱不下去而导致楼盘烂尾,由此生发欠税欠债欠薪等一干恶链,彼时又不知有多少人要跳楼要放火要杀人了。
5)预售门槛可分阶段提升吗?
央行的建议大有立即取消现行房屋预售制度之意,此说是其认为时机已经成熟了。
事实上,央行的认识是片面的。“目前经营良好的房地产商”的确有那么几家,但他们还不足以支撑起中国房地产业。不要因为广州宏宇集团在北京的星河湾现房出售的顺利,就以一概全认为中国房企都“积累了一定的实力”。目前,不准协议转让土地,不能用银行贷款来支付地价等新政手段,已经令众多开发商的资金链相当紧手,取消预售制度无疑是再拉长资金回笼的周期,而现楼销售更令开发周期加长和新货上市的频率缓慢,使本来就不低的房价加大了升幅,最终损害的是消费者。
既然央行想减少期房风险,想不出期房问题,那么我们建议采取逐步提高预售门槛的办法,比如分四步之距过渡——所建楼层先三分之二、后四分之三、进而五分之四、再而封顶之日才能预售。同时,有关职责部门实行有效的监管制度和严厉的惩罚制度——这比取消预售制度更切实。
值此“政策寒冬”之际,全国房地产业正在冰河中调整,央行在错误的时间里提出了错误的建议,添乱了。
开篇,先从轻松的故事说起,然后进入沉重的话题。
第一个,胖狐狸的故事
一只胖狐狸经过葡萄园,它很想去饱餐一顿,但是园子被栅栏围了起来,狐狸太胖进不去。于是它三天三夜没有吃饭终于使自己瘦了下来。这下能进去了,它因此美美地饱吃了一顿。吃饱后,同样的问题又摆在面前,它怎么出去呢?于是它故技重施,和原来一样三天三夜没吃饭,终于又钻了出来了。
故事说,它吃到了葡萄。
第二个,美国的故事
1987年,美国当时经济并没有什么大问题,但是股市出现了抛售现象,股民的财富迅速萎缩,恐慌之下大家不敢消费,全国总需求下跌,对经济造成重创。
故事说,股灾是一个心态传染。
第三个,香港的故事
1997年,香港因为房价出现泡沫,骤然推出“八万五”公屋单位,导致市场心态陷入恐慌,市场崩溃,后果惨烈。
故事说,对房价泡沫处理时不宜下猛药。
第四个,泰国的故事
1998年,泰国因汇率问题而导致的房地产价格暴跌,打击了几乎所有的现代服务业。由于泰国又接受了国际机构苛刻的“帮助治理”条件,房地产大公司与关联银行的破产清算和金融机构的关、停、并、转也就只能交由国际机构来进行。一年后,西方金融势力就基本上控制了泰国的金融机构,再利用其已掌握的在泰金融网络,加紧收购价格暴跌后的曼谷等泰国城市房地产。又过了一年,经济开始复苏。
故事说,泰国的房地产市场重新繁荣起来了,但多数收益却不在泰国企业和当地居民手中了。
第五个,韩国的故事
八十年代,韩国的江南区在开奥运会之前的房价只是每平米10000万元以下。开完奥运会之后,房价涨了两到三倍以上,一百平米普通房子售价是每平米77000元。现在想建房也找不到地,唯一的方式就是建新城。
故事说,北京奥运会开完以后,北京的房价可能会涨到百分之五十到一百。
第六个,潘石屹的故事
SOHO董事长潘石屹说:土地供不应求,导致价格飞涨,许多城市的涨幅远远超过人们的预期,从而使中国房地产失去供求平衡,造成了中低收入人群住房难的问题。“ 我想,绝大部分(人的住房)不应该由新建房子去解决,而应该通过二手房解决。”
故事说,“政府的廉租屋和经济适用房只能是中低收入家庭辅助的一个办法补充,而不能只依靠新建的经济适用房来解决中国城市中低收入家庭住房的问题。”“守法、按章纳税,为市场建设需要的房子,这才是房地产发展商最主要的责任。”
第七个,北京的故事
2005年6月13日凌晨,北京天通北苑经济适用房放号销售,连续几个昼夜形成的300余米购房长队出现混乱,上百名保安、民警在现场维持秩序。一位老教师为了给儿子排号,竟在帐篷里住了50天!
故事说,住宅是广大百姓安身立命的基础。通过增加中低价位住宅的供给量,不仅可以解决更多的中低收入阶层的住房问题,而且可以起到平易房价的作用,比起直接打压房价其意义要积极得多。
1)中国最贵的房价在哪里?
在未来20年,中国约有4亿人口城镇化,这就需要1亿套住宅来满足城镇人口的增加,因此,健康活跃的房地产市场对中国经济的发展至关重要。如果房价相对收入而言过高,人们失去购房的支付能力,中国的城市化进程就会减慢。因此,中国必须严格限制房地产投机,以保证房价的上涨与家庭收入的增长相适应。那么,中国最贵的房价在哪里?
上海市区的平均房价已经超过了中国任何一个城市。
上海外环以内房屋均价已逼进8000元/平方米,内环均价突破15000元/平方米。这与上海中期定位为国际金融中心、短期定位为国际会展城市(举行世界博览会等)有关。而便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的“吸金条件”。还有上海的当局者过于沉湎于“上海是世界的上海”,所以他们的住宅价格可能与住宅的品质发生了一定的背离,特别是它的增幅确实有问题。
上海的泡沫情况,由各项数据资料看得出来还是比较严重的,南京西路、淮海路一带的房价一路攀升。这种情况的出现,很大程度上是外地流入的资金导致的,因此只有两三平方公里面积的房屋价格高得相当离谱,并因为南京西路、淮海路一带居于市中心、面积小,炒家运作较易,据说很多外资基金也在介入操作,这个区域早已不由本地购买力支持了。
2)为什么“上海发烧“却要“全国吃药”?
对症下药,本是一个普通的原理。可是为什么“上海发烧“,却要“全国吃药”?
根据国务院第88次常务会议决定,在有关政策出台后,由建设部会同有关部门对部分房价上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区进行监督检查,并选择一两个典型地区进行通报批评等处理。4个督导组回京后,将形成一个调查报告上报国务院。而我们看到的是,“典型地区”并未被“通报批评等处理”。
“一刀切”的刀依旧在一刀切。
常识告诉我们,作为政府调控房地产市场的依据,须对一个城市、一个区域乃至整个国家的房地产市场有一个正确的判断。这个判断是基于一个量化评价标准,这个标准应当体现出一个地区的三个关系:房价涨幅与收入涨幅的关系、房价涨幅与物价涨幅的关系、房地产投资增幅与固定资产投资增幅的关系。
我们承认,中国房地产市场本身结构就不健全,部分地区的确存在泡沫。泡沫最严重的是上海,杭州和温州次之,北京次次之,而广东等城市应该说基本没有泡沫,或者说泡沫很少。本来重治上海即可带动全国,但广东等城市却被安排与上海同进一间病房留医吃药。
从上世纪90年代初开始,广东房地产业经历了好几次大的热和冷的起伏,市场现在已趋于理智。有统计证明,上世纪90年代深圳的房价涨幅曾一度低于通货膨胀率。
目前,在华南(广州和深圳)、京畿(大北京)、沪浙(上海、杭州和温州)三大房地产市场,从整体品质到科技含量来说,沪浙市场很多已经不如华南市场和京畿市场。华南市场和京畿市场真正地进入了一个比实力,比产品的阶段。在北京,顶级的房子不过一万五、两万元/平方米,北京星河湾6月18日开盘所展现的品质是在中国的城市中无与伦比的。可是在上海,平平常常就卖四、五万元/平方米的房子却有很多。
3)要避免出现太快太严厉的措施
大势当前,我们应冷静地坚持自己的观点:中国最需要的是房价稳定。进行区域调整和进行结构调整是必要的,但不同的地方应有不同的政策而区别对待,这样才可能达成对社会对国家较好的效果。一个政策出台的时候,要避免出现太快太严厉的措施和手段。我们要考量到的是,政策的出台有时可能会带来比较严重的后果,尤其是上海地区有可能因为房价收缩过猛而经济陷入萧条,同时,其他地区可能(其实已经)也受到波及。
有人说:“上海的房价应下降30%至50%”。
上海的一位有识之士回应:如果上海房价暴跌到30%,可以说,整个现有格局下的受益方将失去全部的所得!
现时上海已经有多达75%的市民拥有自己的物业,并且从上海经济的发展中实现了增值。就上海市民的普遍愿望来说,保持房地产市场的繁荣和房地产价格的稳中有升是民众之意。
75%,可以被理解为较大多数市民的概念了吧。在西方,这是一个绝对多数的利益群体,可以决定政府的命运了。如果出现市场滑坡,大多数上海市民的根本利益显然将受到明显的打击。所以,应承大多数者的利益需求来把握市场景气的微调,并实施相应的政策和改革,理当成为政府的基本考量。
4)可能把泡沫挤到没泡沫的地方
有识之士指出,房地产价格暴跌除了打击面最宽的上海普通居民外,金融机构也将受到冲击。从表面上看,贷款购房者和银行之间签定了10年至30年不等的合同,在法律上具有刚性的履约义务。但是,一旦房地产价格暴跌,除了上海以外,其城市群区域也将出现大批的“负资产族”。而当“负资产族”不能进行履约义务时,银行也会成为“负资产机构”,并且将被迫进行资产清算。而如果本土银行的自有资金不足以填补债务缺口,或者股份制银行中本方的资金无法应对债务问题,那么,破产和机构的关、停、并、转也就在所难免。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭博士指出,“从全国范围内看,房地产价格的稳定要靠政府调控的措施和决心。局部过热的房地产已经出现了下跌的情况,但也有可能把泡沫挤到没泡沫的地方。如果仅仅谈房地产均价,那只会变成数字游戏。”
从宏观的角度上看,中国经济发展公认出现了投资过热的情形,而这种过热的情形又集中体现在房地产领域,因此,房地产价格的上涨便显得尤为瞩目。那么政府的新政是否能够真正有效抑制房价上涨呢?
国资委研究中心宏观战略部部长赵晓忧虑地说:“在我看来,‘新国八条’最新的政策实际上主要是一种行政的调控,这就好比北京所有的房子,三环以内的房子和四环以内的房子全部停建,所有的房子都在四环以外开工,北京市的房价就下来了。这是什么?是一种数字游戏,不是真正的房价下降。房价下降应该是指同一级别的土地上的商品房,明年的价格比今年的价格低,我认为这才是真正的下降,但是目前主要采取的办法是结构调整。”
5)拿什么把这两三个点补回来
再有一个须认真考量的——房地产业打下去了,用什么补上来?
中国的GDP要达到7%或8%的增幅,房地产业占到2—3%的比例。房地产受抑制了,整个国家经济都会受损,如果这种情况出现,拿什么东西能够把这两三个点补回来,这是一个很关键的问题,一个很重要的问题。
问过不少开发商,他们认为政府其实不会采取这种极端的手段去急刹车。然而,上海已经出现了1997年香港和东南亚前期的征兆,如果再不解决,崩盘的可能性还是会有的。上海的房地产一旦崩盘,国民经济会衰退,购房者背上负资产,后果不堪设想。
6)金融政策切忌大起大落
一项新政策的出台,必然会触及社会不同群体的利益,但是大家应该有这样一个共识:宏观调控的最终目的是营造一个健康有序的房地产市场,只有在这样的市场上才能实现共赢、多赢、永赢。
在提倡科学发展观的今天,出台的金融政策切忌大起大落。信贷政策是非常敏感、需要高度调控艺术的。金融政策有条规律:它始终存在一个难题——何时产生效果不确定,效果能有多大也很难确定。我们的建议是,政府部门在实际推出类似政策时,要把握一个成熟的思路,以稳健一点为好。
上个月的房产新政(七部委政策)对今后的住房供应结构提出了“五明确”:
明确的日期——“自2006年6月1日起”;
明确的指向——“凡新审批、新开工的”;
明确的标的——“套型建筑面积”;
明确的数据——“90平方米”和“70%”;
明确的要求——“必须达到”。
一个月来,我们看到和听到,上面(建设部)下刀很果断,术口很精确;中间(开发商)乱作一团,哇哇哭叫;下面(各地建设部门)不同理解,众口争论。
面对纷争局面,于是有了昨天建设部房地产业司司长沈建忠在“2006年房地产市场形势和调控政策报告会”上讲话。
沈表示,套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念,套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数,不包括阳台在内;而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积。
沈进一步表示,"70%的比例是一个地区的总量概念,即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求,具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。”
不知道沈司长的这番解释是否可以代表建设部?!
如果沈司长不是代表建设部解释新政的,我们权当沈司长个人体桖开发商的难处而手下留情,或曰发现文症,适度解围。
如果沈司长是代表建设部出面解释新政的,我们非常遗憾建设部很不行政!
关于“套型建筑面积”,建设部是这样规定的:套型建筑面积=套内使用面积/标准层使用面积系数=套内使用面积/(标准层使用面积/标准层建筑面积)。
——“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”;
——“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”;
——“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算,不计入每套使用面积或建筑面积内”。
再来看新政的“70%”,在《意见》中被提到过两次。除最开始提到的第二条外,第六条还规定:要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
从文件上的字面理解,第二条是对单个楼盘的控制,第六条才是对城市土地供应总量进行结构控制。今按沈司长的解释的比例是一个地区的总量概念,即各地区的中小户型在开发建设面积总量上必须达到要求。
倘若照沈司长的解释去理解,文件上的两个含义完全一致,都是对于总量进行控制。咳,行政长官们,您们的决策、政策和文件可以灵活得如此悟空,真不好意思了,我们要说——建设部翻手为雨覆手为云——了!
还没讲完——沈司长强调,“具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。”哈,开发商们今晚可以抱着枕头摁住笑得合不住的口美美地睡也,各地建设部门的制度建立者也转愁为尊——又有制定实施细则的机会了——机会啊!
自“恒大地产”和“昌盛中国”于招股截止日宣布叫停IPO,令这两家将融资希望放在境外股市的内地房企双双落空以来,对本已排好了队的其他企业来说形势骤然变得很不乐观——星河湾、、棕榈泉置业、龙湖地产、河南建业、金隅地产、香江国际等20多家在香港排队的公司的上市计划已被打乱。
由于中央陆续推出宏观调控措施,无论在行政还是金融方面皆有收紧,尤其是结汇管理,是致内地房企在香港资本市场受到影响的重要因素。其直接的影响是,内地房企把在香港股市所筹集的资金投向内地变得困难,从而导致香港监管机构对内地房企IPO申请的审批更加严格。而结汇问题目前已成为影响投资的重要因素,内地房企单纯的“拿地-融资-开发-再拿地”的单循环模式经受新政拷问。更贴肉鞭鞑的是,楼市持续观望的局面令几乎所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口,一些中小企业更是陷入了资金困局。
这个事实已经被大多数业内人士肯定:内地房企上市动辄就拥有30倍市盈率的情况在2008年至2009年内恐难再现。我提意房企老板及其职业经理人降低自身物业估值水平,顺应市场和人文发展趋势,以积极的心态重构投资者的吸引力。
有一种应对“限外”的对策,即海外投资者与内地房企合作开发的形式开始流行。一直以来,中国大陆的房地产市场是外资投资的一个热点,根据仲量联行的统计,2006年外资投入中国大陆楼市约80多个亿美元、2007年约100亿美元,有将近20%的增长,从未来来看,这种趋势并不会明显减缓。原因是这些外企看好中国大陆经济的持续向上、市场透明度的不断增加和人民币的升值等利好因素。在当前银根紧缩的背景下,内地的一些房地产开发商从资金层面上确实需要寻求合作伙伴来共同开发项目,这也就给外资寻求房地产开发项目带来了更多的机会,部分房地产开发商通过转让部分股权或增资扩股的方式来与之进行合作。外资进入中国大陆楼市一般会通过两种方式,一种是通过直接购买项目资产,另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。当下,随着国家楼市“限外”政策的不断出台,对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束,因此更多的外资选择股权交易的方式,这样相对更容易。虽然这是一种旧招,但现时却表现得时尚。北京、上海、广州等一线城市以及二线城市的几十家房企都存在这样的合作模式。业态显示,外汇如需转入内地,只要数目不大,一般会采用分拆成小额的方式进行;或者是通过银行以外存内贷的方式进行。但是,这两方面都存在操作难度和耗费时间的问题;而且,如果今后出台更加严格的“限外”政策,外资的投入可能会受到影响。
还有一种应对“限外”的对策——私募融资方式也被提上日程。信贷难度的加大和上市受阻,让很多开发商被动通过私募资金缓解资金压力。但是,由于私募资金数额往往达不到运作一个项目所应有的资金流数额,仅能在短期内解决企业的资金问题,如果在今后一段周期房地产市场仍没有好转迹象,房企的压力将不仅仅是项目的运作停滞和土地的继续空置,很可能会因为不能及时还清私下融资款项而惹火上身。建议以私募融资方式应对“限外”的房企,若项目已进入销售阶段则应改变价格策略,虽然这样做会使预期利润降低,但资金回笼速度却会加快,对缓解资金压力能起到不小的作用。房企若放弃以往的高额利润把房价降下来,走售楼回笼资金的环保路线,则可保证企业的长远发展。“万科”不是已做了标杆示范了吗,从其销售的效果来看,一旦房价能够降下来,需求量还是足以保证房企回笼资金的。
再次忠告:房地产开发商这个阶段应尽可能地多渠道开拓融资模式,不要再持膨胀式发展模式了,而应在土地储备与现金流之间找到一个平衡点,避免顾此失彼出现资金链断裂的危险。
1)区域篇 屹立在亚太商务中心北侧
咫尺相邻唇齿相依
香港与深圳一河之隔,南北对望;此一河,为深圳河。
香港与深圳一线之连,南北对接;此一线,为广九线。
深圳座香港之北,建市二十多年来与香港的商务往来已形成了咫尺相邻、唇齿相依的互赢格局。在深圳2000平方公里的面积上,生活着超过1000万的人口,房地产的发展潜力巨大。
随着地铁、西部通道的开通,深圳和香港的距离将更近,深圳也将在全球布局中定位为“亚太区的亚中心区”,也就是总部在外地,具体办事处已转移到深圳。目前已出现了很多企业总部在香港,常驻的人员只有数人,而具体的办公地点则设立在深圳,工作人员达到数百人。深圳中心区的配套和居住环境已经相对完善,而国外机构对于深圳了解的逐步加深,更将吸引部分投资机构进入中心区商务市场,并形成羊群效应,引发投融资热潮。
                                                           特殊地位无可比拟
座香港之北,深圳中心区的轮廓一天比一天清楚,中心区的功能一天比一天完善。知名房地产投资商在这里破土兴建高级办公楼,是商贸、金融、信息、文化、会展及办公的集散地,同时也是全市高档建筑最集中的地方。深圳的城市规划是把这里建设成为深圳的行政中心、金融中心、商贸中心、信息中心。
纵观纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、香港中环、东京新宿等世界著名CBD的发展历程而知,一个良好的CBD规划,需要一个灵魂的建筑群。从目前深圳CBD的发展情况来看,政府投资建设的会展中心、市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心及水晶岛相继落成,特别是“十三姊妹”楼、国际商会中心、诺德中心、安联大厦、大中华交易中心、金中环商务大厦等众多写字楼的相继推出,将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向区域性和国际性转化。
港资企业纷至沓来
座香港之北,港资企业凭借“近水楼台”之地利,纷纷在深圳中心区新一轮投资热潮中捷足先登。
——香港郭氏集团及属下嘉里建设有限公司、香格里拉亚洲有限公司在深圳中心区投资20亿元兴建福田香格里拉大酒店和嘉里建设大厦;
——香港新鸿基集团属下启胜管理服务有限公司一举签下了深圳中心区几十万平方米商业物业的策划、项目招商和经营管理合同,吹响香港现代服务业大举进军深圳中心区的号角;香港知名的大型文化公司——百老汇集团也于最近与有关方面签约,即将进驻深圳中心区。
——香港上市公司财华社集团正式签约入驻中心区,这是该集团在中国内地设立的第一个分公司。集团总裁余刚表示,公司之所以选择在深圳中心区设立分公司,既是十分看好这里优越的商务投资环境和发展前景,更是希望以此作为进军珠三角的“桥头堡”,进一步拓展内地市场。
——实力位居香港前三的国际货运、航线代理及物流供应商——香港嘉宏航运有限公司,位列世界航运十强的中国海运集团以及中国深圳外轮代理有限公司等航运巨头也纷纷落户中心区。与航运巨头配套的数十家物流、财务、商务、保险等公司也相继迁入福田辖区、深圳中心区,实现产业链的配套。
2005年以来福田辖区新增外商投资项目近400个,其中港资企业近400家,这些企业近一半选择落户深圳中心区。据业内人士介绍,落户中心区的港资企业以商务、研发、高端服务业为主。
国际特色越来越浓
座香港之北,深圳中心区完善的商务配套和日益增强的辐射力、影响力,成为深圳最具活力、最具投资潜力的城市经济区域,正吸引着越来越多的世界500强企业、跨国公司和港资企业纷至沓来,其国际化特色越来越浓。
——继2005年6月在世界航运公司中排名前三位的航运公司COSCO、全球商务运营商雷格斯等一批世界知名企业同时进驻安联大厦后,位于中心区北片区的这栋高档商务写字楼又迎来了新一批国际“大客户”:全球最大的认证机构、一家世界500强电子企业和境外一家知名银行的深圳分行等世界名企齐齐落户安联大厦进驻办公。
——在另一座高58层的深圳国际商会中心,这座目前中心区最高的楼宇,世界500强企业瑞士ABB公司在这里设立了分公司,欧洲最大儿童用品制造商意大利CHICCO、韩国三星半导体最大的代理商韩国三达(SAMTEK)在这里进驻,美国上市公司环球资源斥巨资在这里买下4层楼,将其中国总部落户于此。
——位于中心区南中轴线上的大型购物休闲广场中心城还未封顶,早已被不少国内外知名企业“锁定”,世界500强的法国家乐福公司揽下一整层;同样是世界500强的美国时代华纳也看好深圳中心区,其子公司华纳影院将在中心城建设一个拥有7个独立放映厅的现代化大型影院。
——英国驻广州总领事馆“深圳英国签证申请中心”进驻深圳国际商会大厦,使得深圳成为继北京、上海等地第5个开通签证中心的城市。中国检验认证集团深圳有限公司也进驻中心区,它是中国检验认证(集团)有限公司(CCIC)的九大核心成员公司中实力最强的公司之一。
——始创于1905年的美国罗宾逊物流公司正式入驻中心区,该公司是一个“海陆空”三栖的全球物流巨头,曾入选《财富》杂志评选的2002年度和2003年度全美财富500强企业和最值得尊敬公司。
深圳市福田区经贸局提供的一份资料显示,已有40多家跨国公司、世界知名企业签约入驻中心区。美国、英国、意大利、德国、比利时、加拿大、日本和香港的上百批外商前来考察选点,有意落户中心区。
投资潜力十分看好
座香港之北,深圳中心区目前已有中国银行、建设银行、招商银行、深圳发展银行、福建兴业银行、上海浦发银行、香港东亚银行、法国东方汇理银行等,以及中国出口信用保险公司、招商信诺人寿保险有限公司等数十家金融机构进驻中心区,还有23家中外金融机构递交了申请,计划落户中心区。随着银行、保险、证券、基金、期货等金融机构大量进驻,中心区的“金融扎堆”效应日益显现。
2)历程篇 深圳写字楼25年的发展历程
写字楼市场与国际国内政策及经济形势有着密切的联系,任何外部环境的变化都将迅速反映在写字楼租售市场上。
80年代的起步阶段
受整个经济大环境持续改善和企业实力增强的推动,依托良好的区位优势,罗湖的商务氛围迅速提升,形成了以国贸为中心的核心商务圈,物业以满足功能性需求为主;深圳第一代写字楼以80年代初的国贸大厦为代表,周边聚集了房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等,除地段及周边配套的优势外,只强调使用功能上的满足,在物业形象、建筑结构、智能化等方面已明显滞后于企业的需求。
90年代初的快速发展阶段
90年代初受房地产市场火爆热销的影响,写字楼开发迅速放量,热点也转移到蔡屋围和华强北一带,物业品质得到了较大幅度的提升;第二代写字楼以90年代初的电子科技大厦、中银大厦为代表,这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。
90年代中后期的低潮阶段
90年代中后期受政府宏观调控及亚洲金融危机的影响销售逐年走低,销售量从1996年的32.33万平方米降到2001年11.01万平方米的历史低点,写字楼出现大量空置;第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为代表,建筑形象、物业功能及档次、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高。
新世纪的升温阶段
2002年开始,加入WTO、深港经济一体化等多项利好政策相继出台,写字楼市场迅速升温,以每年近50%的速度增长,并于2004年实现32.64万平方米的销量,空置写字楼得到了很好的消化;以中心区卓越时代广场为代表的第四代写字楼在第三代的功能基础上,更强调以客户需求为中心,提倡人性化的沟通与交流,引导智能化向国际水准看齐,强化绿色环保办公理念,提供更多舒适共享空间,以及满足全球经济一体化的需要。
中心区写字楼是深圳的新旗帜
深圳写字楼的开发热点总是保持与整个城市的发展重心一致,以城市规划及基础设施建设为前提,随着深圳城市中心的西移,写字楼开发以人民南为起点,沿深南大道逐渐延伸。
——地王大厦作为深圳金融商务中心的起点,见证了20世纪90年代深圳经济发展的辉煌历程;
——赛格广场改变了深圳原有的商务格局,商务办公开始走出罗湖;江苏大厦和中银大厦成就了深圳中央商务区,并由此拉开了中心区开发的序幕;
——世贸中心则树立了中心西区新的旗帜,迅速提升了片区物业的开发价值;南山商业文化中心区的规划建设必将有力提升南山的综合竞争力。
——罗湖的挑战仍然是短期内的风景,历史与变革在对抗中最终迎来的都是变革的胜利;
——供应量的集中更多的是个盘的压力,同质化的压力,随着市政工程竣工后的相继投入使用;
——随着“市民中心”最后的进驻;随着地铁的开通;随着市级商业的进入,中心区带给深圳更多的是希望,是机遇。其中最重要的机遇莫过于会展经济与CEPA。
3)分析篇 深圳中心区投资价值剖析
深圳中心区具有得天独厚的区位优势和良好有序的商务环境以及放眼可见的发展前景,而屹立在亚太商务中心——香港北侧的深圳中心区写字楼则更是吸引着投资者眼球的聚宝盘,是深圳的核心,是深圳的标志,是深圳的名片。没有人会怀疑,这里将成为深圳最具活力、最具投资潜力的城市经济区域。
中心区人气渐强
整个中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万平米,而不考虑自用为主的写字楼项目,区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕或已达到预售标准,所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形,未来新增的项目数量相当有限。
区内建有市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心等市政配套设施,地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工,多个五星级酒店也将落户中心区,未来数年内区内的商务配套预期将完善起来。但目前区内缺乏商业氛围,投入运营的几个商业项目均非常冷清,但随着今年各大写字楼的集中投入使用,区内的办公人流量有了较大增长,区内人气开始旺盛。
盘源丰富楼质优良
从区内写字楼三级市场的发展情况来看,今年的增长速度较快,包括世联、世华、美联在内的大中介商在南区设立了专门的写字楼租售地铺。片区的盘源较为丰富,兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、新华保险大厦(原九州创展大厦)、国际商会大厦A/B座、中央商务大厦、时代金融中心、江苏大厦、中银大厦等均有销售和出租。
写字楼产品的升级换代离不开建筑技术和理念上的创新。从2002年开始,理念上的创新成为市场的主流,健康、节能、环保、共享与交流、大空间与自由组合主导了整个写字楼市场,更多强调物业与人的沟通及人性的关怀。
写字楼存量巨大
2004年以来,利好消息不断,特别是“市民中心”与地铁投入使用、中小企业板启动,中心区超乎常规的发展使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段,推向市场。而2005年写字楼市场面临的情况大为不同,市场存量巨大、消化滞后,加上新政短暂的影响,使得发展商放慢开发速度,等待市场下一个消化高峰期的来临。
2005年1—9月,深圳办公楼市场供应量约为48万平方米,其中中心区占70%。区域是影响写字楼档次的重要因素,什么样的区域,就需求什么样的档次写字楼。中心区一枝独秀,均为高档项目,销售价格超过1.2万元/平方米(除中银大厦为整改项目,各种原因造成低价销售)。
进入门槛高成交单数下滑
2005年1—9月,深圳写字楼买卖成交1053单,其中第一季度成交515单,第二季度385单,第三季度共153单,均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%,其中第一季度下降39.70%;第二季度有所回升,但仍然比去年同期下降35.00%;第三季度在地产新政的冲击下再度下滑,降幅达67.31%。
2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个,一是因为目前写字楼供应量集中在中心区,随着中心区日渐成熟,写字楼价格水涨船高,而且门槛越来越高,普遍把客户定位于国内外大中型企业,造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面;二是新政出台,使整个房地产市场处于观望状态,成交单数自然下降。
内热外冷在于缺乏了解
深圳近两年的房地产市场虽然异常活跃,城市中央商务区也逐渐成形,并出现了卓越时代广场、大中华国际交易广场、星河COCO PARK等高水准的写字楼、商用物业项目,但并没有吸引到境外大批的投资者前来投资。
国际投资机构对于深圳的冷落,原因在于对深圳缺乏了解。深圳作为特区将一直享受国家的优惠政策,房地产市场的理性快速发展也会给投资商提供长期稳定的资金回报。目前中心区的写字楼价格被低估,如果此时进入就可以低价位进入市场,风险较小,将来升值潜力也较大。
成交价格高位运行
深圳写字楼供应量主要集中在中心区,主要供应是高档物业,其他区域以中高档物业为主。2005年成交也主要集中在中心区,使得总体均价较去年同期有较大上升,在成交面积持平的基础上,成交金额必然大幅度上涨。
深圳甲级写字楼最受市场的青睐,整体空置率在10%以下,且处于高入住的水平,在各种利好的不断冲击下,市场一直较为活跃,特别是中小企业不断涌现,市场需求呈现强势。
中心区写字楼需求量旺盛
2005年,写字楼市场有良好的开端,但在新政的影响下,前三季度成交反而同比去年有所下降,直至9月,下滑势头才止住,重新表现活跃。
现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展的四大支柱产业,其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业,在各方支持下,得到迅猛的发展,印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大,是写字楼市场需求的生力军。需求面积主要集中在300—500平方米。
空置率继续降低
随着深圳经济的稳定发展,市场对办公楼需求旺盛,南山办公楼供不应求,平均空置率在5%以下;福田短期内供大于求,甲级写字楼空置率较高,达15%;罗湖两极分化,人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低,仅为3%,而其他区域则不甚理想,空置率超过30%。
深圳办公楼市场是个较为成熟的市场,租赁是市场成交的主流。买卖面积远远小于租赁面积,买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业,深圳主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主。在多方因素的影响,写字楼将继续保持低空置率。
销售价格将进一步上升
在各高端物业的带动下,深圳中心区写字楼销售价格将进一步上升。据市场反应,售价将达16000元/平方米,二手销售则会受到一手市场的冲击,售价会进一部下滑5—10%。而租金将会继续保持稳定水平,租赁集中在地铁1号线沿线附近,中心区受到市场的关注高于其他区域
一直以来,国内普遍认为高尔夫运动不适合中国目前的国情,多人多次提出要控制高尔夫运动场的发展。
抑高派的理由:
——占地太阔。据云我国建一个18洞的高尔夫球场平均要占地1200亩,若加上附加设施,还要增加许多占地。而正在规划的中国大陆最大的高尔夫球场则占地8080亩,仅5个今年在建的项目就达23900亩。全国现有高尔夫球场近300个,占地起码有20多万亩,加上附属设施用地可能还要加倍。这对于人多耕地少的中国大陆,拿出那么多土地来发展这项运动是不符合符合我国国情的。
——耗水太多。要保持一个高尔夫球场的场草的生长质量以及人的活动所需,消耗的水量是同样面积(约1200亩)耕地的若干倍。这对于缺水的中国大陆特别是北方,不能有也不能用这么多水来养高尔夫运动场。
——投资太大。有资料云我国平均一个18洞的平均投资为人民币1.53亿元,加上必须的设施设备总共高达人民币3亿元。中国大陆的基础设施、教育、科技、农业等需要投资的方面很多,这种高投资的休闲项目,实非社会所急需。即使是外资,也不应将外资引向这个方向。
——消费太高。打一次高尔夫球要支付多项费用,仅基本费就少则500,多则1000元以上。再加上要支付的球童费、租车费、租杆费、餐饮费以及各地许多名目繁多的费用,玩一次都是几千元。而目前中国大陆的工薪阶层不可能靠自己的收入消费高尔夫运动。
——亏损太悬。据报道,广东目前有高尔夫球场60个,而利用率不到60%。广东这样经济最发达、富人最多、接受外国生活方式最快的地方都尚且如此,其他地方就更可想而知了。很多球场利用率低,亏损严重,难以为继。
——风气太腐。由于高尔夫球运动的高消费特点,成为一些人用作搞不正之风、权钱交易的手段。少数高尔夫俱乐部管理不严,还存在某些丑陋的社会现象。高尔夫运动通过我国的媒体报道和民间闲谈,称之为“贵族运动”,称之为“富人运动”,称之为“腐败运动”。
我是扬高派,我以为高尔夫运动在中国大陆应得到关注性的发展。
是的,相对于田径场而言,高尔夫球场占地太阔。但目前已有的高尔夫球场在整个中国大陆的可用地中还远远未到叫救命的时候,中国大陆连续五年来的粮食减产也与建设高尔夫球场无直接关系。我国高尔夫球场20年才建了200个,比英国的1000个(1754年建第一个)要少,比美国的20000个更少。君应知,英国的面积有多大,美国的面积有多大?我以为,中国大陆今后再要建设高尔夫球场,向海岛和西域发展是一个必须方向。中国沿海的海岛中有数千片荒地可开发成高、中、初档不等的高尔夫运动与度假岛区,连带近海级的私人游艇和商业游艇的发展,一个“海上高尔夫运动产业”将为荒岛建设、海水研淡、引进游客、国家财收和民众就业做出不可估量的作用;而向西域发展的高尔夫运动产业以与现行的水土保持战略、措施、技术等等结合在一起,一个“护肤(护理西部植被)高尔夫运动产业”同样将为西部水研、西部土改、西部风貌、西部旅游、西部投资、西部就业、西部财收做出不可估量的作用。加一句——世界上海拔最高的高尔夫球运动场一定会是在我们可爱的中国!(很荣幸借用了方志敏的《可爱的中国》的标题)
是的,相对于乒乓球运动而言,高尔夫球运动消费太高。但世界从来就讲差异性消费,拉大点与点的距离,错开面与面的层次,才能满足全社会消费者的不同物质需求、心理需求和精神追求,才能满足企业营收的不同创利方式和边际收入。君应见,广东目前的60多个高尔夫球场利用率达到60%,这是不是比国家现管的各城市的田径场、足球场及其附属设施设备的利用率要高一些?高尔夫球运动是一条高消费链条,若真是“高尔夫球场利用率达到60%”,那么轿车、郊宴、球具、衣鞋以及劳务、会务的消费也不会少。没错,国家要优先发展大众体育运动,但皮艇运动是大众体育运动吗?回答是否定的。这就是均衡中的差异,领导者在统筹奥运项目的全局里关注了其中一个重点——这皮艇运动里面有很多很多的金、银、铜奖牌,经营得好,它能为大局增长定数,为总分添加重码。
是的,在高尔夫球运动的范围里确实有腐败现象。但这高尔夫球场是整个中国大陆的唯一腐败场所吗?回答是否定的。君应明,高尔夫球运动不是滋生了腐败现象,而是腐败现象从各级办公楼的楼梯流出来腐蚀到了水坝、公路、地产、餐馆、医院、商场、学校、工厂……以及高尔夫球场。别把这个物理现象的流向看反了,否则就要控建甚至停建水坝、公路、地产、餐馆、医院、商场、学校、工厂……了。我们应做的是,保证高尔夫在我国健康有序地发展,加强政府内部的反腐倡廉,对高尔夫球场建设进行合理控制,对修建球场要严格履行报批手续,不得挤占农田良地,予优惠政策将新球场项目引向海岛和西域,把球场限制在荒滩、荒山、荒坡、荒地上兴建,以及立法加强对高尔夫的管理,等等。
高尔夫球起源于十五世纪的苏格兰。传说很久很久以前,有一名苏格兰牧羊人在一次偶然用牧羊棍的把手将一颗圆石子击入兔子洞中,从而得到启发,“高尔夫”这项运动就玩开了。据考证,“高尔夫”这个词最早出现在1457年苏格兰议会文件中,当时由于高尔夫球盛行,将许多年轻人从射箭运动中吸引了过来。因此政府下令禁止。1457年3月,苏格兰王室颁布了一项“完全停止并且取缔高尔夫球”的法令。原因是这项消遣性极强的运动,妨害了苏格兰青年演练苏格兰“国术”——射箭。但实际上,连主持制定1491法规的苏格兰国王詹姆士四世自己最终也嗜高尔夫球成癖,成了高尔夫球场的狂热的常客。而詹姆士五世国王及其王后,也效法詹姆士四世打起了高尔夫球。
而早在苏格兰人打高尔夫球之前,在古中国和古罗马都曾流行过类似高尔夫球的以杆击球的游戏。公元前两三百年时,古中国有一种称为“捶丸”的游戏,而公元前27年至公元395年的古罗马则有一种以木杆击打羽毛充塞制成的球的游戏。
写到这里,有这样一个愿望:某年某月某日中国有10万个18洞球场、中国有10亿人玩过那个,那个我们祖先称其为“捶丸”的游戏。
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(节选自《亚太经济时报》《房地产导刊》《南方房地产》《粤港直通》《亚太地产周刊》《财富故事》等报刊.作者钮海津,MBA-DBA工商管理硕士-博士,总编辑-总经理。)
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